Sälja hus – de viktigaste stegen för en lyckad affär

Till de riktigt stora affärerna i livet hör husköp. Ofta har man sparat i flera år, plöjt igenom annonser och gått på en rad olika visningar. Att hitta ett hus som passar den egna smaken och budgeten kräver tålamod och beslutsamhet, och när saker faller på sin plats och köpet är avklarat är glädjen vanligen stor.

Samtidigt är livet i ständig förändring - familjeförhållanden ändras, den egna smaken och de egna behoven utvecklas - och att sälja huset kan med tiden bli aktuellt. Försäljningen är likaså ett stort steg, alltså lönar det sig att vara påläst och förberedd. Men hur går det till i praktiken att sälja hus och vad ska man se upp för under processen? De här frågorna går vi in på till näst.

Sälja hus med mäklare eller privat?

Att låta en fastighetsmäklare sälja huset är vanligt, men inget tvång. Vissa föredrar att låta en utomstående hålla i trådarna tills namnen står på köpeavtalet, medan andra väljer att ta hand om uppgiften själv. Det senare alternativet passar dig som inte vill betala ett mäklararvode, har tillräckligt med tid för det organisatoriska och ett sinne för marknadsföring och försäljning.

Samtidigt finns det vissa faktorer som talar för att anlita ett proffs med erfarenhet av fastighetsaffärer:

- Ditt hus marknadsförs i existerande marknadsföringskanaler och visas för ett större antal potentiellt intresserade köpare.
- Du sparar tid, tålamod och energi genom att överlåta alla steg - från värdering till att ordna visning - åt en utomstående.
- Att känna till lagar och detaljer kring husförsäljning lönar sig med eller utan mäklare, men med den senare behöver du inte ta på dig hela ansvaret ensam.
- Vissa köpare kan ha en tveksam inställning till objekt som säljs privat och därför inte beakta dem i letandet.

Hur hitta den bästa mäklaren?

Det står klart att proffshjälp medför vissa fördelar, framför allt för oerfarna säljare, men det gäller att hålla huvudet kallt i jakten på en lämplig person att organisera försäljningen. Noggrann research lönar sig alla gånger - stora summor står på spel och du vill vara säker på att affären sköts professionellt och kompetent.

Börja med att höra bland vänner och bekanta som varit med om att sälja hus. Finns det någon de kan rekommendera - eller avråda från? Kolla in utbudet på nätet, beakta omdömen samt försäljningssiffror och be om offerter för att få en uppskattning om arvoden.

Varför lönar sig ett personligt möte?

Stäm träff med de mäklare du är intresserad av för att få en klarare bild av hur de arbetar, vilken erfarenhet de har och hur ni funkar ihop. Om personkemin inte stämmer mellan er redan vid första träffen är det sällan en bra idé att gå vidare med saken. Håll huvudet kallt och kom ihåg att mäklare vanligen är lika bra på att marknadsföra sig själva som sina objekt. Att fatta beslut enbart utifrån ett ekonomiskt perspektiv - vem som har det lägsta arvodet - är inte heller klokt.

Bilda dig i stället en uppfattning om samtliga faktorer nedan och låt helhetsbilden avgöra ditt val:

- Erfarenhet och lokalkännedom
- Referenser
- Försäljningssiffror
- Uppträdande och personlighet
- Arvode

Sälja hus i befintligt skick eller efter renovering?

En central fråga som uppstår när du ska sälja ditt hus är huruvida det ska säljas i befintligt skick eller om det ska renoveras innan - och om svaret är ja - i vilken utsträckning. Om du anlitat en mäklare kommer du antagligen att få tips och råd av hen gällande vilka åtgärder som är absolut nödvändiga och vilka som är bra att göra om det finns tid och resurser.

Det du själv lätt kan göra är att åtgärda små brister, exempelvis måla om i något av rummen eller ersätta en sliten bänkskiva, och på det här sättet ge inredningen ett lyft. När det kommer till att måla lönar det sig att hålla sig till vitt eller andra ljusa toner för att skapa en känsla av ljus och luftighet. Mörka färger kan få rummet att framstå som mindre och avskräcka vissa potentiella köpare. För stora åtgärder i kök och badrum betalar du lätt tiotusentals kronor, alltså gäller det att överväga noga.

Vilka faktorer påverkar husets värde?

Oavsett hur du väljer att sälja huset bör en värdering göras. Faktorer som påverkar ditt hus värde är - inte överraskande - dess läge, yta, stil och skick, men också exempelvis närhet till grönområden, serviceutbudet i området och trafikförbindelser. Att bo nära en tåg- eller tunnelbanestation har vanligen en positiv effekt, samtidigt som värdet kan påverkas negativt om huset ligger nära själva järnvägsspåret. Detsamma gäller motorvägar på grund av bullret.

Hur få en uppskattning av husets värde?

Det är möjligt att värdet inte förändrats stort sedan du flyttade in, men likväl är det möjligt att värdet stigit eller sjunkit. Om det i dag finns en tunnelbanestation i närheten som inte existerade vid inflyttning har värdet troligen stigit, förutsatt att huset är i bra skick. Om det däremot byggts en parkeringsplats på tomten bredvid som nu skymmer den havsutsikt du tidigare hade har värdet sannolikt sjunkit. På nätet hittar du lätt statistik kring bostadspriserna i ditt område, som kan ge dig en fingervisning inför värderingen av ditt eget hus. Du kan också kolla in motsvarande objekt i samma område på bostadssajter för att få en uppfattning.

Varför behövs en förhandsbesiktning?

Potentiellt intresserade köpare kommer att ställa många kritiska frågor om husets skick, alltså kan det vara en god idé att låta utföra en förhandsbesiktning i ett tidigt skede av processen. På det här sättet kan du ge korrekta svar, som gör det enklare för de intresserade att fatta beslut. Ett annat alternativ är att låta den eventuella köparen utföra besiktningen innan köpet. Värdet på en besiktning brukar ligga mellan 10 000 och 20 000 kronor.

Vad innebär dolda fel?

Som säljare bör du känna till det ansvar du bär för dolda fel i huset. Närmare bestämt sådana fel som fanns när köpet gick av stapeln, men som inte kunde upptäckas ens i samband med noggrann besiktning. Felet ska inte ha varit förväntat med tanke på husets ålder, konstruktion och skick. Exempelvis kan det handla om ett läckande tak, brister i badrummet eller fel i fasader, för att nämna några exempel.

Vad innebär undersökningsplikt?

Köpare har i sin tur undersökningsplikt, vilken hen måste ha uppfyllt för att ett fel ska kunna klassas som dolt. Det räcker inte enbart att låta utföra en besiktning, utan det gäller att engagera sig i många olika aspekter kring huset. Exempelvis kan en besiktning ge indikationer om olika sorters risker, exempelvis för fuktskada, men köparen måste själv utreda frågan vidare för att få klarhet.

Vilka är fördelarna med en försäkring?

Som säljare är du ansvarig för dolda fel i tio års tid efter köpet, och om sådana uppdagas kan du bli ersättningsskyldig. Ett sätt på vilket du kan gardera dig är att skaffa en dolda fel-försäkring, som också gäller i tio år. Om du tecknat en försäkring tar försäkringsbolaget över din ersättningsskyldighet, men det gäller att komma ihåg att det ofta finns ett maxbelopp och att avdrag för självrisk vanligen görs. Försäkringsvillkoren skiljer sig mellan olika bolag, och det kan exempelvis hända att det finns kategorier försäkringen inte inkluderar, exempelvis vitvaror och värmesystem. Det gäller alltså att utreda villkoren noga innan du fattar ditt beslut.

Vilka förberedelser krävs inför visningen?

Blomvas på nattduksbord bredvid säng
Att ordna en eller flera visningar hör till de viktigaste stegen när det handlar om att sälja hus. I vilket skick ska huset då vara vid visningstillfället? Rent och fräscht är givet, men hur långt ska man egentligen gå? Det hela beror på din egen budget och dina tidsmässiga resurser. Om din budget tillåter kan du med fördel anlita en så kallad homestylist som kan få ditt hem att se ut som taget ur ett glassigt inredningsreportage.

Hur ge huset en fräsch look?

Om din budget däremot är knapp, eller du tänker dig att du helt enkelt kan sköta jobbet lika bra själv gäller det att beakta följande råd:

- Rensa och red upp rejält. Stökiga rum, klädhögar och dammråttor kommer inte att övertyga någon.
- Undvik tomma utrymmen - lämna alltid möbler för att visa vad som ryms. Annars kan det vara svårt att få en bild av rummets potential, vilken typ av möbler som ryms.
- Bli kvitt möjliga lukter. Risken finns att det luktar husdjur, rök eller kålsoppa. Vädra ordentligt innan och använd gärna en väldoftande rumsspray, men kom ihåg att inte överdriva.
- Genom att avlägsna privata prylar gör du huset till en neutral zon. Husspekulanter får det lättare att fantisera och se huset som ett eget, framtida hem.
- Glöm inte heller att tänka på belysningen. Se till att alla lampor fungerar och att de avger ett mysigt sken.
- Ställ fram ett par vaser med färska blommor för att skapa en fräsch och hemtrevlig känsla.

Sälja hus - en checklista

Håll koll på de viktigaste stegen för att sälja ett hus med hjälp av följande checklista:

- Fatta beslut huruvida du vill sälja huset på egen hand eller ta hjälp av en fastighetsmäklare.
- Be om rekommendationer av vänner, gör research på nätet och boka träffar för att se om personkemin mellan er fungerar.
- Låt utföra en värdering av ditt hus och i mån av möjlighet även en förhandsbesiktning för att bättre kunna svara på husspekulanternas frågor och funderingar.
- Skaffa vid behov en dolda fel-försäkring för att undgå att bli ersättningsskyldig.
- Boka en homestylist eller rensa och stajla på egen hand inför visningen.
- Signera köpeavtalet när du hittat en köpare och ett bud du är nöjd med.
- Förbered din flytt till ditt nya hem, genom att läsa in dig på flytthjälp och flyttfirmors priser.
- Ta in en kostnadsfri flyttoffert från Movinga genom att uppge dina flyttdetaljer i vårt planeringsverktyg.
- Jämför flyttfirmor, boka din flytt och beställ flyttstädning samt flyttkartonger.
- Magasinera överflödiga föremål innan flytten och kom ihåg att göra en adressändring.

Smarta tips och viktiga råd - allt för en lyckad flytt

Om du behöver fler tips och råd om boende och flyttförberedelser rekommenderar vi att du stiftar närmare bekantskap med vår blogg. Ta reda på vilka förberedelser som krävs inför en flytt till ett hus, kolla in våra bästa packtips och ta en titt på vår praktiska checklista för flytt.