Överlåtelsebesiktning – en komplett guide

Ibland säger det klick på första försöket, ibland krävs det månader av letande och ett flertal visningar för att det ska kännas rätt. Ett husköp är förmodligen en av de största affärerna du gör i livet, och därför är det viktigt att handla med eftertanke. Som husköpare har du undersökningsplikt, vilket innebär att du bör bilda dig en uppfattning om husets skick innan du skriver på köpekontraktet.

Vad innebär undersökningsplikt?

När du ska köpa hus är det viktigt att notera att säljaren inte har någon skyldighet att redogöra för kända fel och brister. Däremot är säljaren ansvarig för dolda fel fram till tio år efter köpet. Med dolda fel avses sådana fel som existerade när köpet ägde rum, men som inte kunde upptäckas ens i samband med noggrann besiktning. De här felen ska inte ha varit förväntade med tanke på husets ålder, konstruktion och skick. Läs mer om att sälja hus och de förberedelser som ingår i vår artikel.

Som köpare är du ansvarig för sådana fel man borde ha kunnat upptäcka vid en undersökning, exempelvis en synbar fuktskada. Det här ansvaret innebär att du inte kan kräva ersättning för fuktskadan av säljaren när köpet väl är gjort. Undersökningsplikten ställer höga krav på köparen, och därför väljer många att anlita ett proffs för att göra en överlåtelsebesiktning, också känd som husbesiktning. Att hitta fel såsom fukt, mögel och röta kan nämligen vara svårt för en som saknar rätt kunskap och erfarenhet. Vad överlåtelsebesiktningen innebär reder vi ut till näst.

Vad går en överlåtelsebesiktning ut på?

När du går i husköpstankar är det bra att känna till följande om överlåtelsebesiktningen:

- Besiktningen är en byggteknisk undersökning av en fastighet och den mark som har teknisk betydelse för fastigheten.
- Syftet är att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning (en överlåtelse).
- Undersökningen görs av en besiktningsman, som noterar möjliga brister och risker i ett besiktningsprotokoll. Protokollet hjälper dig att bilda dig en uppfattning om husets skick.
- Utlåtandena i protokollet ska hjälpa dig att fatta beslut om dina nästa steg. Om huset anses vara i gott skick kanske du bestämmer dig för att köpa det på säljarens villkor. Om många stora brister uppdagas kan en förhandling av priset bli aktuell, alternativt kan du välja att dra dig ur köpet helt och hållet.
- Överlåtelsebesiktningen ska allra helst äga rum innan du undertecknar köpekontraktet. Om det av någon orsak inte finns tid för en besiktning innan undertecknande är det möjligt att skriva en klausul i kontraktet, som möjliggör att köpet kan hävas eller omförhandlas om allvarliga brister uppdagas vid besiktningen.

Vad ingår i besiktningen?

Hur går då en överlåtelsebesiktning till i praktiken? Inledningsvis tar besiktningsmannen en titt på viktiga dokument gällande fastigheten, såsom ritningar och bygglov. Hen diskuterar även med säljaren för att få fram kompletterande information.

Efter det här är det dags för den okulära besiktningen, vilket innebär en besiktning utförd med hjälp av syn-, hörsel- och luktsinnet samt samlade kunskaper - utan tekniska hjälpmedel. Fysiska ingrepp i byggnaden görs inte heller. För det här krävs säljarens uttryckliga tillstånd. Besiktningsmannen undersöker alla tillgängliga ytor i fastigheten samt tak, källare, garage, fasader och mark runt huset, och för anteckningar under processen.

Vad ingår inte i besiktningen?

Besiktningsmannen sammanställer sina iakttagelser i en skriftlig rapport, som redogör för fastighetens byggetekniska skick och möjliga riskfaktorer. Det är viktigt att komma ihåg att överlåtelsebesiktningen inte säger precis allt om fastighetens skick, och att den inte ersätter köparens undersökningsplikt. Snarare handlar det om en indikation, som ska hjälpa köparen vidare.

Följande åtgärder innefattas vanligen inte i en överlåtelsebesiktning:

- Vattenprover.
- Ventilationstest.
- Fukt- och radonmätning.
- Inspektion av fastighetens oljetank.
- Avlopp undersöks men testas inte mer utförligt.

Besiktningsmannen kan dock ge rekommendationer utifrån sin bedömning, exempelvis att det skulle löna sig att låta göra vissa mätningar eller bjuda in en elektriker eller rörmokare för att undersöka huset.

Hur mycket kostar det?

Vad ska du då räkna med att betala för en överlåtelsebesiktning? Priserna varierar en hel del, men det kan vara bra att budgetera 10 000 - 20 000 kronor för en noggrant utförd besiktning - notera ändå att fastighetens storlek spelar en stor roll. Att lägga ut pengar på en seriös besiktningsman med goda referenser lönar sig - och kan ses som en investering i din egen framtid.

Ta tag i flyttförberedelserna

Är du ute efter mer information om boende och flyttar? Då har du kommit precis rätt! Bekanta dig med de viktigaste stegen vid köp av bostadsrätt, ta en titt på vad som gäller vid byte av lägenhet och kolla in vår guide till unga bostadsköpare.